住所変更登記（氏名変更登記）の手続き・期限・罰則について【2026年4月1日の改正法施行】

2026年（令和8年）4月1日より住所変更登記が義務化されます。

「住所・氏名変更登記」とは、不動産を所有している方が住所や氏名・名称を変更した際に、法務局で行う変更の登記手続きです。

引越しや結婚などで住所や氏名が変わったら、変更日から2年以内に登記申請を行う必要がある。

これまで義務では所有者の住所・氏名変更登記が義務化されます。施行日より前に住所等を変更した場合も義務化の対象です。

住所変更登記義務化のポイントは下記の通りです。

スマート変更登記について

法務局が職権により住所等の変更登記を行う「スマート変更登記」というサービスが始まりました。

一度法務局で住所等の変更登記を行えば、その後は住所が変わるたびにご自身で登記手続きをする必要がなく

　令和８年４月１日から、不動産の所有者は、住所や氏名・名称の変更日から２年以内に変更登記をすることが義務付けられましたが、かんたん・無料の手続をしていただければ、その後は法務局で住所等変更登記をすることとし、住所等の変更があるたびにご自身で登記申請をしなくても、義務違反に問われることがなくなります。この、法務局が職権で住所等変更登記をするサービスが「スマート変更登記」です。

スマート変更登記のご利用方法（法務省）

★個人の場合
「検索用情報の申出」をしていただければ、スマート変更登記が利用できます。申出の後に住所や氏名の変更があった場合は、法務局において住所等の変更の事実を確認して、ご本人の了解を得た上で、職権で変更登記をします。

職権による住所等変更登記の手続イメージ（法務省）

★法人の場合
　「会社法人等番号の登記」をすれば、スマート変更登記が利用できます。会社法人等番号の登記がされた後に本店・主たる事務所の住所や会社・法人の名称に変更があった場合には、法務局において住所等の変更の事実を確認して、職権で登記をします。

職権による変更登記では登録免許税は非課税です。

過料について

正当な理由がないのに住所等変更登記の義務を怠ったときは、５万円以下の過料の適用対象となります（不動産登記法第１６４条第２項）。

登記官が過料通知を行うのは、義務に違反した者に対し、相当の期間を定めて義務の履行を催告したにもかかわらず、正当な理由なく、その期間内に申請・申出がされないときに限られます。

正当な理由の例
(1) 検索用情報の申出又は会社法人等番号の登記がされているが、登記官の職権による住所等変更登記の手続がされていない場合

(2) 行政区画の変更等により所有権の登記名義人の住所に変更があった場合

(3) 住所等変更登記の義務を負う者自身に重病等の事情がある場合

(4) 住所等変更登記の義務を負う者がＤＶ被害者等であり、その生命・身体に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合

(5) 住所等変更登記の義務を負う者が経済的に困窮しているために登記に要する費用を負担する能力がない場合

参考：住所等変更登記の義務化について

住所等変更登記が義務化された背景について

「所有者不明土地」とは以下のいずれかの状態となっている土地です。

(1) 不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地
(2) 所有者が判明しても、その所在が不明で連絡がつかない土地

所有者不明土地の主な発生原因は「相続登記の未了」や「住所等変更登記の未了」です。これらに対応するため、これまで任意だったこれらの登記が義務化されることになりました。

不動産を相続した場合の登記（相続登記）も2024年から義務化されています。

参考：住所等変更登記の義務化特設ページ（法務省）